[커리어지식]토지전대차계약서 작성

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토지전대차계약서란 토지 소유자로부터 임차한 토지를 임차인이 또 다시 제3자에게 임대하는 전대차계약이다.

 그러나 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 조항에 의해 ①임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 임차인이 부동산을 제3자에게 전대하기 위해서는 임대인의 동의를 얻어야 한다. 그러나 전세권설정계약을 통해 등기가 설정돼 있는 전세권자는 별도의 동의 없이 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있으며 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 임대할 수 있다.

 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담함이 원칙이다. 이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다(민법 제630조). 그럼에도 본 조와 같이 전차인이 전대인에게 임료를 지급하기로 하는 당사자간 약정은 실무에서 많이 이루어 지고 있다. 별도의 약정이 없는 경우 동산이나 건물, 대지는 매월 말에, 기타 토지에 대하여는 매년 말에 차임을 지급하여야 한다(민법 제633조).

 전대차의 종료시기는 민법 제613조에 따른 종료시기 및 민법 제613조 제1항, 제2항 위반 및 민법 제614조에 의한 차주의 전대차 해지권의 행사시에 전대차는 종료하고 목적물이 대주에게 반환된 때에는 별다른 정함이 없는 한 전대차도 종료한 것으로 인정되며, 이 경우 차주에 대한 해지의 의사표시를 요하지 아니한다.

 토지전대차계약서에서의 분쟁의 해결은 당사자는 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있으며 관할의 합의는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다(민사소송법 제29조).

 토지전대차계약서 작성 사례 및 각 조항의 문구는 비즈니스 지식마켓 비즈몬(www.bizmon.com)에서 참조할 수 있다.