[기업성장 컨설팅] 부동산 임대사업자라면 법인 전환을 선택하는 것이 옳다

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스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 이일형
<스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 이일형>

위례신도시에서 부동산 임대 사업을 하고 있는 강 대표는 15년 전 부모님께 물려받은 성북구 소재의 300평 규모의 단독주택을 헐고 5층 짜리 다세대 주택을 신축하는 것을 시작으로 총 4채의 건물을 소유하고 있습니다. 그동안 개인 사업자로서 소득세 부담이 매우 컸지만 법인 전환에 대한 부담과 어려움으로 개인사업자를 고수해왔습니다. 그러나 최근 건강이 악화되어 자녀에게 부동산을 상속 및 증여하기 위해 법인 전환을 적극 검토하게 되었습니다.
 
우리나라의 상속 및 증여세는 최고세율이 50%에 육박하며 세계적으로 높은 수준에 속합니다. 특히 법인사업자보다 고소득 개인 사업자에게 더 큰 세금을 매기며 탈세 및 탈루를 엄격하게 단속하고 철저한 세무관리를 하고 있기 때문에 부동산 임대사업을 하는 개인사업자의 법인 전환이 빠르게 증가하고 있는 추세입니다.
 
법인으로 전환하면 가장 큰 이점은 세금 절감이 가능하다는 것입니다. 현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 42%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다.
 
예를 들어 연 소득 4억 원의 임대사업자 L씨는 종합소득세 과세표준 3억원 초과 5억원 미만의 범주에 속합니다. 이에 40%의 소득세율을 적용받아 종합소득세 1억 6천만 원을 납부해야 합니다. 하지만 L씨가 법인으로 전환할 경우, 본인 포함 5명의 가족을 임원과 주주로 구성한다면 4억 원의 소득을 올렸을 때 5명이 8천 만원씩 소득을 나누게 됩니다. 이때 과세표준 4,600만 원 초과 8,800만 원 미만의 범주에 속해 24%의 세율을 적용받게 됩니다. 이에 각 1,400만 원의 세금이 부과되고 5명의 세금을 합하더라도 약 7,000만 원의 종합소득세가 부과되는 것입니다.
 
특히 종합소득세 뿐만 아니라 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여완료기간 감소, 증여 완료 전 수입증가, 상속 및 증여에 대한 가족간 분쟁을 완화할 수 있습니다.
 
개인사업자가 법인으로 전환하기 위해서는 일반 사업 양수도, 포괄 양수도, 세감면 포괄 양수도, 현물 출자, 중소기업 통합 등의 방법을 활용할 수 있습니다. 임대사업자의 경우 세감면 포괄양수도와 현물출자 방법을 활용하는 것이 좋습니다. 현물출자는 개인 기업이 법인으로 전환할 경우, 부동산이나 유형자산 중 취등록을 해야 할 때 취등록세를 내야하는 부분에 있어 세금이 많이 부과되어 부담스러운 사업자에게 조세특례제한법 제32조에 의거, 세액감면 및 이월세엑공제 등을 받아 법인전환을 돕는 제도로 부동산 임대업자가 법인으로 출자할 경우 많이 사용하는 방법입니다.
 
만일 개인사업자가 현물 출자 방법으로 법인 전환을 할 경우, 개인사업자의 부동산을 양도하는 것과 법인 대표가 주식을 양도한 것에 세금 차이가 있는데 보통 주식을 양도한 경우 세금이 적을 수 있습니다. 그 이유는 개인사업자의 부동산 취득가액은 최초 부동산 취득시점의 가액이지만 법인의 주주 겸 대표이사의 주식 취득가액은 법인 전환 시점의 현물출자 가액이기 때문입니다.
 
하지만 단순히 세금을 절감하기 위해 법인 전환을 하는 것은 위험합니다. 법인 설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등의 자산을 매각하고 전환하면서 주식의 50% 이상을 매각했을 때는 이월된 양도소득세는 개인 부담이 되며, 감면 혜택을 받는 취등록세도 다시 과세될 수 있습니다.
 
뿐만 아니라 과세당국은 가족 기업을 성실신고 확인대상에 포함시켜 법인 전환이 탈세창구로 이용되지 못하도록 규제하고 있습니다. 그러므로 법인 전환 시 발생할 수 있는 위험을 최소화 하고 법인 전환 후 관리 계획을 설계할 때는 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
 
전자신문 기업성장 지원센터는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 분석한 사례를 통해 최적화된 컨설팅을 진행하고 있습니다. 그 내용으로는 가지급금 정리, 임원퇴직금 중간정산, 제도 정비, 명의신탁 주식, 기업부설연구소, 직무발명보상제도, 기업 신용평가, 기업 인증, 개인사업자 법인전환, 신규 법인 설립, 상속, 증여, 기업가정신 플랜 등이 있습니다.
 
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