[기업성장 컨설팅] 부동산 임대사업자라면 법인 전환을 선택하는 것이 옳다

스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 이일형
스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 이일형

위례신도시에서 부동산 임대 사업을 하고 있는 강 대표는 15년 전 부모님께 물려받은 성북구 소재의 300평 규모의 단독주택을 헐고 5층 짜리 다세대 주택을 신축하는 것을 시작으로 총 4채의 건물을 소유하고 있습니다. 그동안 개인 사업자로서 소득세 부담이 매우 컸지만 법인 전환에 대한 부담과 어려움으로 개인사업자를 고수해왔습니다. 그러나 최근 건강이 악화되어 자녀에게 부동산을 상속 및 증여하기 위해 법인 전환을 적극 검토하게 되었습니다.
 
우리나라의 상속 및 증여세는 최고세율이 50%에 육박하며 세계적으로 높은 수준에 속합니다. 특히 법인사업자보다 고소득 개인 사업자에게 더 큰 세금을 매기며 탈세 및 탈루를 엄격하게 단속하고 철저한 세무관리를 하고 있기 때문에 부동산 임대사업을 하는 개인사업자의 법인 전환이 빠르게 증가하고 있는 추세입니다.
 
법인으로 전환하면 가장 큰 이점은 세금 절감이 가능하다는 것입니다. 현재 개인 임대사업자는 소득세 6%부터 42%에 달하는 세율을 적용받는 반면 법인사업자는 10%에서 25%에 해당하는 법인세가 부과됩니다.
 
예를 들어 연 소득 4억 원의 임대사업자 L씨는 종합소득세 과세표준 3억원 초과 5억원 미만의 범주에 속합니다. 이에 40%의 소득세율을 적용받아 종합소득세 1억 6천만 원을 납부해야 합니다. 하지만 L씨가 법인으로 전환할 경우, 본인 포함 5명의 가족을 임원과 주주로 구성한다면 4억 원의 소득을 올렸을 때 5명이 8천 만원씩 소득을 나누게 됩니다. 이때 과세표준 4,600만 원 초과 8,800만 원 미만의 범주에 속해 24%의 세율을 적용받게 됩니다. 이에 각 1,400만 원의 세금이 부과되고 5명의 세금을 합하더라도 약 7,000만 원의 종합소득세가 부과되는 것입니다.
 
특히 종합소득세 뿐만 아니라 양도소득세, 상속 및 증여세를 절감할 수 있으며 증여완료기간 감소, 증여 완료 전 수입증가, 상속 및 증여에 대한 가족간 분쟁을 완화할 수 있습니다.
 
개인사업자가 법인으로 전환하기 위해서는 일반 사업 양수도, 포괄 양수도, 세감면 포괄 양수도, 현물 출자, 중소기업 통합 등의 방법을 활용할 수 있습니다. 임대사업자의 경우 세감면 포괄양수도와 현물출자 방법을 활용하는 것이 좋습니다. 현물출자는 개인 기업이 법인으로 전환할 경우, 부동산이나 유형자산 중 취등록을 해야 할 때 취등록세를 내야하는 부분에 있어 세금이 많이 부과되어 부담스러운 사업자에게 조세특례제한법 제32조에 의거, 세액감면 및 이월세엑공제 등을 받아 법인전환을 돕는 제도로 부동산 임대업자가 법인으로 출자할 경우 많이 사용하는 방법입니다.
 
만일 개인사업자가 현물 출자 방법으로 법인 전환을 할 경우, 개인사업자의 부동산을 양도하는 것과 법인 대표가 주식을 양도한 것에 세금 차이가 있는데 보통 주식을 양도한 경우 세금이 적을 수 있습니다. 그 이유는 개인사업자의 부동산 취득가액은 최초 부동산 취득시점의 가액이지만 법인의 주주 겸 대표이사의 주식 취득가액은 법인 전환 시점의 현물출자 가액이기 때문입니다.
 
하지만 단순히 세금을 절감하기 위해 법인 전환을 하는 것은 위험합니다. 법인 설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물 등의 자산을 매각하고 전환하면서 주식의 50% 이상을 매각했을 때는 이월된 양도소득세는 개인 부담이 되며, 감면 혜택을 받는 취등록세도 다시 과세될 수 있습니다.
 
뿐만 아니라 과세당국은 가족 기업을 성실신고 확인대상에 포함시켜 법인 전환이 탈세창구로 이용되지 못하도록 규제하고 있습니다. 그러므로 법인 전환 시 발생할 수 있는 위험을 최소화 하고 법인 전환 후 관리 계획을 설계할 때는 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
 
전자신문 기업성장 지원센터는 기업의 다양한 상황과 특성에 맞춰 법인이 가지고 있는 다양한 위험을 분석한 사례를 통해 최적화된 컨설팅을 진행하고 있습니다. 그 내용으로는 가지급금 정리, 임원퇴직금 중간정산, 제도 정비, 명의신탁 주식, 기업부설연구소, 직무발명보상제도, 기업 신용평가, 기업 인증, 개인사업자 법인전환, 신규 법인 설립, 상속, 증여, 기업가정신 플랜 등이 있습니다.
 
관련 사항에 대한 문의는 ‘전자신문 기업성장 지원센터’로 가능합니다.