싱가포르 주택 정책은 오랫동안 '성공 신화'로 불려왔다. 국민 80% 이상이 공공이 공급한 자가주택에 거주하고, 신혼부부도 비교적 빠르게 내 집을 마련할 수 있는 나라다. 무엇보다 집값 걱정을 덜 수 있다는 성과는 한국 사회에서도 자주 언급되며 “우리도 싱가포르처럼 하면 된다”는 주장으로 이어지곤 한다. 그러나 이 같은 인식에는 적지 않은 오해와 단순화가 섞여 있다. 싱가포르 주택 모델을 제대로 이해하기 위해서는 차이점을 좀 더 심도있게 들여다볼 필요가 있다.
가장 흔한 오해는 싱가포르가 '사회주의적 주택 국가이기 때문에 가능한 모델'이라는 시각이다. 정부가 주택을 대량 공급하고 국민 다수가 공공주택에 거주한다는 점만 보면 그렇게 보일 수 있다. 그러나 싱가포르는 대표적인 시장경제 국가이다. 고가의 민간주택 시장도 10% 수준으로 적지 않은 비중이며, 가격은 공공주택은 물론 서울보다도 높은 수준이다. 투기나 자산 증식이 없다는 주장 역시 현실과 거리가 있고, 주택 정책과 수단, 종류만 비교하면 우리나라와 유사한 것이 많다.
두 번째 오해는 주택 공급 주체를 '정부'로 단순화하는 것이다. 싱가포르 HDB는 정부부처가 아닌 공공기관으로, 우리나라의 LH나 SH공사와 유사한 성격을 가진다. 풍부한 국공유지의 기반이 되는 토지수용제 역시 한국에도 존재하는 제도라는 점에서 본질적인 차이로 보기는 어렵다. 다만 중요한 것은 한국이 수용한 토지를 대부분 분양하는 구조인 반면, 싱가포르는 토지에 대한 공공 소유를 유지한 채 장기 임대(리스) 방식으로 공급한다는 점이다.
세 번째는 공공임대주택의 비중이 매우 클 것이라는 오해다. 싱가포르 역시 저소득층을 위한 공공임대주택을 운영하고 있지만, 그 비중은 약 10% 수준으로 한국과 큰 차이가 없다. 기본 임대 기간은 2년이며, 초기 임대료는 낮게 책정되지만 연장 시에는 점진적으로 인상되어 자가 전환을 유도하는 구조다. 이는 단순한 복지 제공을 넘어 자가 보유로의 이동을 정책적으로 설계한 것이다.
네 번째는 세금이 전반적으로 높을 것이라는 막연한 인식이다. 실제로는 구조가 다르다. 싱가포르는 일반적인 의미의 양도소득세가 거의 없지만, 일정 기간 내 되파는 경우에만 높은 세금을 부과한다. 이는 장기 보유에는 부담을 줄이고 단기 투기만을 정밀하게 차단하려는 설계다. 반면 취득 단계에서는 다주택자와 외국인에게 높은 세율을 추가로 부과해 시장 진입 자체를 어렵게 만든다.
다섯 번째는 토지임대·건물분양 방식이 단순할 것이라는 오해다. 실제로는 매우 정교하게 설계돼 있다. 공급 입지는 수요와 선호에 따라 스탠다드, 플러스, 프라임 등으로 구분되며, 각각 의무거주 및 전매제한 기간, 보조금 환수 조건 등이 다르게 적용된다. 또한 연령과 소득 수준에 따라 보조금 규모뿐 아니라 주택 구매 자금의 조달 방식, 근로자와 고용주 간 적립 비율까지 차등화돼 있다. 주택 유형 역시 방의 개수에 따라 혼인 여부, 가족 구성, 소득 기준 등이 다르게 적용되며, 신규 분양과 재판매 주택 간에도 가격과 대기 기간에 차이가 존재한다. 나아가 가족 돌봄을 장려하기 위해 부모 거주지 인근에 우선 입주 기회를 부여하는 등 사회정책적 요소도 함께 반영되어 있다.
한국에서 싱가포르 모델을 언급할 때 가장 경계해야 할 점은 '단순 이식론'이다. 싱가포르의 주택 정책은 분명 참고할 만한 가치가 있다. 그러나 그것은 모범 답안이라기보다 하나의 사례에 가깝다. 중요한 것은 한국의 현실에 맞게 재해석하는 일이다. 특히 싱가포르는 수요자 특성은 물론 공급 입지에 따라 금융과 세제, 입지 정책까지 정밀하게 맞춤형으로 운영하고 있다는 점에서 주목할 필요가 있다. 무엇보다 이러한 정책이 유기적이고 지속적으로, 안정적으로 운영되고 있다는 점이 핵심이다. 신화로 소비하기보다 냉정한 비교와 분석의 대상으로 바라볼 때, 비로소 우리의 해법도 보이기 시작할 것이다.
임성은 서경대 공공인재학부 교수·전 서울기술연구원장