KDI “부동산PF 자기자본 3→20% 높이면 분양리스크 하락”

서울 남산에서 바라면 서울 시내 아파트 등 주택 단지. [연합뉴스]

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 시행사의 자기자본비율을 현행 3%에서 20%로 상향하면 사업 리스크가 크게 줄고 총사업비도 절감된다는 연구 결과가 나왔다.

한국개발연구원(KDI) 황순주 선임연구위원은 22일 이같은 내용의 '부동산PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서를 발표했다.

현재 PF 사업장은 시행사가 총사업비의 3% 수준을 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사 보증에 의존해 금융기관 대출을 받는 구조다. 때문에 금리가 오르거나 경기가 침체되면 사업성이 크게 악화하고 리스크가 확산할 수 있다는 문제가 지속적으로 제기돼 왔다. 정부는 이같은 구조를 개선하기 위해 자기자본비율을 20%로 올리는 방안을 추진 중이다.

연구에 따르면 2013년부터 올해까지 추진된 800개 PF 사업장을 분석한 결과 자기자본비율이 20%로 높아지면 주거용 PF 사업장의 투자금 회수 기준인 분양률이 59.2%에서 46.3%로 13%포인트(P)하락하는 것으로 나타났다. 투자금 회수 기준 분양률이 낮아지는 것은 주거용 부동산이 기존보다 덜 팔려도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 의미다.

총사업비도 절감되는 효과가 나타났다. 자기자본비율이 20%로 높아지면 전체 PF 사업장의 평균 총사업비는 3108억원에서 2883억원으로 7.3% 줄어들었다. 자기자본이 많을수록 시공사 보증을 받을 필요가 없어 공사비가 절감되고 이자 등 금융비용도 감소하기 때문이다.

다만 자기자본비율 상향은 개발사업을 위축시킬 수 있는 관련 지원대책이 필요하다고 밝혔다. PF 대추 총액한도 규제는 모든 사업장에 적용하기보다 저자본 사업장에 한해 적용하고, 용적률 등 혜택이 부여되는 PF 적격 자기자본에 상환 의무가 없는 우선주도 포함해 지분 투자자 참여를 확대해야 한다고 제언했다.

총사업비의 4분의 1을 차지하는 토지비 부담을 줄이기 위해 토지 현물출자시 양도소득세 납부를 미뤄주는 제도도 상시 제도로 전환하는 방안도 제시했다.

최다현 기자 da2109@etnews.com