주택시장과 정부가 전쟁을 시작한 모양새다. 승자를 예측하는 일은 어렵지 않지만, 이 싸움이 과연 누구를 위한 것이며 무엇을 위한 것인지는 여전히 의문이다. 위기 속에서 무엇인가 해야 한다는 조급한 양심이 작동한 결과인지, 아니면 현장을 정확히 진단하고 보고하기 어려운 정책 환경의 산물인지 분명하지 않기 때문이다.
이미 체득했고 전문가 의견도 쏟아졌지만 양도소득세 중과는 집을 팔지 않으면 세금을 내지 않아도 된다는 점에서 효과가 제한적이었다. 재산세와 종합부동산세 인상, 공시가격 현실화는 핀셋 과세에 실패해 1주택자에게까지 '징벌적 과세'라고 인식돼 중단됐다. 오히려 다주택자에게 실효적으로 과세할 수 있는 임대소득세는 여전히 유예를 지속하며 정책대상 후보에도 오르지 않고 있다. 강남을 대체하겠다며 위례와 판교, 세곡, 내곡 등에 주택을 공급했지만, 결과적으로는 강남의 희소성과 상징, 자산 가치를 더 끌어올리는 효과만 남겼다. 결국 세금, 금리, 공급이라는 정책 수단 3종 세트를 모두 동원했음에도 집값은 안정되지 않았고, 내 집 마련의 문턱만 높아졌다. 실패한 기존 정책을 반복하는 한 결과도 반복될 가능성이 크다. 청년과 무주택자에게 다시 주거 사다리를 제공하기 위해서는 접근 방식 자체를 전환해야 한다. 핵심은 규제 강화가 아니라, 금융 구조와 공급 메커니즘을 동시에 바꾸는 구조 개혁이다.
대안의 핵심은 재건축·재개발 과정에서 발생하는 막대한 분담금을 공적기금의 지분 참여 방식으로 대체해, 가구별 부담 수준에 맞게 조정하는 데 있다. 재건축 기여분 물량과 다주택자의 지분 거래에도 적용할 수 있다. 이는 단순한 금융 지원이 아니라 주택 공급 구조 자체를 바꾸는 접근이다. 장점이 너무 많다. 공적기금이 일정 지분을 확보하고, 입주자는 자신의 소득과 상환 능력에 맞춰 분납 혹은 임대료를 후납하도록 설계함으로써 초기 자금 부담을 획기적으로 낮출 수 있다. 이를 통해 무리한 대출에 의존하지 않고도 내 집 마련의 문턱을 낮추는 동시에, 개발이익의 공공 환수 역시 실질적으로 강화할 수 있다. 더 나아가 재건축·재개발 사업의 걸림돌을 제거해 도심 주택 공급의 속도를 높이는 효과도 기대된다.
이미 도입된 지분적립형 주택과 유사해 보일 수 있다. 그러나 지분적립형은 장기 할부 구입과 다르지 않아, 연간 억대에 달하는 납입금을 지속적으로 감당해야 하는 구조적 한계를 안고 있다. 상당수 가구에게 현실적으로 실행이 어렵고, LH공사와 같은 공급자 역시 장기간 건설부채를 떠안아야 해 선호도가 낮다. 따라서 초기 진입 장벽을 획기적으로 낮추는 공적기금 지분 참여 모델을 정책의 중심에 두는 것이 합리적이다. 공적기금은 단기 회수 압박이 없고 거주권을 주장할 이유도 없기 때문에, 입주자는 사실상 배타적 거주권을 확보해 '내 집 효과'를 누릴 수 있다. 기금이 투자한 지분에 대해서는 소득과 생애주기에 따라 월납·선납·후납 등 다양한 방식의 임대료 납부를 허용함으로써, 주거비 부담을 완화할 수 있다.
모든 가구에 동일한 금융 방식을 강요할 필요는 없다. 소득 안정성과 상환 능력이 충분한 가구라면 기존처럼 주택담보대출을 활용한 주택 구입이 합리적 선택일 수 있다. 중요한 것은 무리한 차입으로 가계의 미래를 담보 잡히지 않도록 선택지를 다양화하는 것이다. 역모기지 역시 노후 소득 보완이라는 측면에서는 의미가 있지만, 주택 가격 상승의 과실을 충분히 반영하지 못한다는 구조적 한계가 있다. 반면 지분 공유 모델은 자산 가치 상승분을 개인과 공공이 함께 나눌 수 있어, 연기금의 지속 가능성과 개인의 자산 형성을 동시에 도모할 수 있다.
'집 한 채는 한 가구가 전부 소유해야 한다'는 고정관념에서 벗어나야 한다. 소유의 방식은 다양해질 수 있으며, 중요한 것은 안정적인 거주와 공정한 자산 형성의 기회다. 주거 사다리를 복원하는 구조 개혁만이 반복되는 주택 불안과 정책 실패의 악순환을 끊어낼 수 있다.
임성은 서경대 공공인재학부 교수·전 서울기술연구원장