분양가의 25%만 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 취득하는 공공분양주택이 오는 12월 고양창릉에서 공급된다. 초기 자금 부담을 낮춰 청년층 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 방식이다. 다만 미취득 지분에 대한 임대료와 추가 지분 매입비용을 부담해야 해 장기적인 자금 계획이 필요하다.
국토교통부는 4일 지분적립형과 이익공유형Ⅱ를 포함한 '부담가능한 공공분양주택' 시행 방안을 발표했다. 지난 8월 13일 발표한 도심 공급 신속화 방안의 후속 조치로, 한국토지주택공사(LH) 공공분양주택 일부에 새로운 공급 방식을 적용한다.
첫 공급 대상은 경기 고양창릉 공공주택지구 S-2블록이다. 전체 1057가구 중 284가구를 지분적립형으로 12월 분양한다. 입주자는 계약 시 분양가의 10%, 입주 시 15%를 납부해 최초 지분 25%를 확보한다. 이후 4년마다 15%씩 다섯 차례에 걸쳐 잔여 지분을 취득하면 주택 전체를 소유하게 된다.
수도권 평균 공공분양가격인 5억1000만원(전용면적 55㎡ 기준)을 적용하면 최초 지분 취득비용은 약 1억2800만원이다. 정부가 도입을 검토 중인 주택담보인정비율(LTV) 40% 대출을 이용할 경우 초기 자기자금은 약 7700만원까지 줄어든다. 다만 해당 대출은 아직 확정되지 않았으며 고양창릉의 실제 분양가격도 별도로 정해질 예정이다.
초기 자금 부담을 줄이는 대신 임대료와 추가 지분 취득비용이 발생한다. 미취득 지분에는 주변 전세 시세의 90%를 기준으로 임대료를 부과한다. 예컨대 분양가 5억1000만원, 주변 전세 시세 4억원일 경우 최초 지분 취득에 1억2800만원이 필요하고 매달 임대료 79만원을 내야 한다. 임대료를 보증금으로 전액 납부하면 추가로 2억7000만원이 필요하다.
4년마다 취득하는 15% 지분에도 기간이자가 붙는다. 분양가 5억1000만원 기준 회차별 매입 원금은 7650만원이지만 실제 취득비용은 이보다 늘어난다. 지분 매입은 의무이며 경제적 사정에 따라 최대 1년 유예할 수 있다. 유예기간에도 지분을 취득하지 못하면 사업자 환매 또는 전매 대상이 될 수 있다. 전매제한은 10년, 실거주의무는 5년이다.
함께 도입하는 이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%, 최대 5억원을 주택도시기금에서 저리로 의무 대출받는 방식이다. 분양가 5억1000만원 주택의 초기 자기자금은 약 1억5300만원, 대출금리는 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 책정한다. 최대 0.5%포인트의 우대금리도 적용한다.
대신 집값이 오르면 대출 평균잔액 비율에 따라 시세차익을 기금과 나눠야 한다. 기존 나눔형 공공분양과 달리 일반 시장에서 매각할 수 있고, 대출을 전액 상환하면 이익 공유 의무도 종료된다.
두 유형 모두 3인 가구 기준 월 소득 753만원 이하, 총자산 3억6200만원 이하 요건을 적용한다. 맞벌이는 월 소득 1507만원까지 허용한다. 국토부는 연내 발표할 LH의 2027년 분양계획에도 부담가능한 공공분양주택 공급 단지를 포함할 방침이다.
김이탁 국토부 제1차관은 “부담가능한 공공분양주택이 그동안 분양가 부담으로 내 집 마련에 어려움을 겪었던 분들께 실효적인 지원 방안이 될 것으로 기대한다”며 “앞으로도 실수요자의 주거안정을 위해 부담 가능한 주거 선택지를 적극 확대하겠다”고 밝혔다.
박효주 기자 phj20@etnews.com
